学区房系列②——小升初摇号新政下的学区房选择策略

2020-08-07 阅读:2057

在教育政策不断更新变化的当下,爸妈们各种焦虑!最近,有好多幼升小、小升初的家长,在我们的后台留言,询问“在幼升小、小升初阶段,学区房到底如何选择?”“选择学位房,是不是可以让孩子升入优质的学校,得到更多机会?”“预算大概XX,选哪个区域的学位房好?针对这一系列的话题,上学帮邀请学霸家长O妈,来给大家分享一下她的想法!

在上一篇《教改新政下的“幼升小”学区房策略选择》中,笔者分析了新政背景下“幼升小”对小学学区房的选择策略。若再进一步,把新政下初中择校也考虑进来,那么应该如何继续修改、优化学区房选择策略呢?

按照目前的新政及政策发展的趋势,小升初主要采取多校划片、公民摇号的政策,同样存在着巨大的不确定性。

比如过去让无数家长趋之若鹜的公办翘楚东风东小学,根据今年的摇号结果竟有超过六成的孩子要去东环和五羊这两所连“平平无奇”都算不上的中学,实在把当初给了天价买学区房的家长气得当场吐血。特别是今年有很多著名大牛娃都花落东环和五羊,更让家长万分无奈。往年这些牛娃还能在东风东先学了一身本领,再凭本事考优质民办初中,现在民办也要摇号,这所大牛小难免让人有鸡肋的感觉。

于是,未来很多家长必将改变策略,选择九年一贯制能对口直升初中的小学的学区房,追求确定性。一夜之间,这种对口小学和初中都不错的直升的学区房变成了香饽饽,在中介的推波助澜下纷纷跳涨,一时之间洛阳纸贵。

笔者在这里提醒一下,天河区以前也是采取直升的政策,很多小学能对口直升47中(现在的广州中学),所以纷纷卖出了比越秀区名校学区房还要高的价格。但随着适龄儿童的增加,当广州中学也容纳不了那么多直升的孩子,现在也由直升也变成了摇号录取!

▲广东实验中学荔湾学校

今年广钢新城的省实荔湾小学的入学问题,由于家长的反复抗争而备受关注。事情是这样的:今年是省实荔湾小学的首年招生,当招生公告一出,广钢北区的家长们顿时傻眼了!家长们当初愿意付出不菲的价格买广钢新城,很多人就是冲着名为省实的公立小学+初中九年一贯制的优质学位配套来买的。结果公告说:华发中央公园(小学所在楼盘)为一类,优先入学;其他对口楼盘为二类,收满一类再收二类,二类不能全收就采取抽签,若抽不上就统筹到三所附近的“村小”!上“村小”是家长们无论如何都不能接受的!于是,各种抗争活动一波接一波!最终的结果是华发中央公园依然是第一类优先,只是其他上不了省实的孩子都安排到南区的华师附小,全部上名校,家长们皆大欢喜。

笔者要指出的是,今年统筹生能上华师附小,是由于广钢南区的楼盘大多数没建好入住。一旦南区的楼盘全面入住,必将跟省实无法满足整个北区一样,华师附小连南区都满足不了,还要支援北区?怎么可能!一旦适龄儿童增加,摇号将是必然的选择!再进一步,连小学都满足不了,以后都要摇号,还说九年一贯制直升初中?初中怎么办,不行就只能继续摇号!

从上面两个例子可以看出,所谓美好的“九年一贯制”、“直升初中”只有在学位充足的前提下才适用,一旦学位紧张,所谓能直升的初中也很可能要用抽签来解决!

而实际情况,从2010年开始,广州小学入学适龄儿童快速增长。从下表看出,仅出生户籍人口在10年内就实现了翻倍有余,再加上迁移人口,未来学位不足已经是不争的事实了。

所以,今年能直升初中的小学学区房,不代表等你家娃要上初中的时候还能直升。如果你家娃还没读小学,6、7年之后很可能已经不能直升了!

那么,如果要考虑初中,究竟如何选择小学学区房呢?

笔者认为,鉴于未来的政策谁也不知道,以下讨论只是基于当前政策趋势下,从不确定性中寻找最大确定性的策略。

上文《教改新政下的“幼升小”学区房策略选择》指出,不考虑小升初的因素下,我们偏向选择A类(对口改善型次新房的存量公办牛小)和D类(新区改善次新的新建小学)。

那么在考虑小升初,我们继续把上述策略进行优化:

对于A类(对口改善型次新房的存量公办):

首先剔除对口小学分组划片的初中里面有家长特别接受不了的渣中的小学,特别要看最近历史数据,剔除抽中渣中的概率还不小的小学。优先关注牛小+对应几所初中平均水平较高+无特别弱的渣中的情况。比如环市路小学,对口初中有执信、省实越秀、二中、广大附中、十六中实验等。

当然,相信很多家长都会追逐这样的组合,让此类学位房的价格水涨船高。那如何承受这高昂的溢价呢?俗话说:如果一个商品没有缺点,那么价格将是它最大的缺点。为了预算可控,我们必须继续进一步优化策略:

逆向思维,到教育资源丰富的老城区(以越秀区为代表),先找满足上述条件(牛小+对应初中平均水平较高+无特别弱渣中)的学校,进一步筛选出该小学对应有高档次新社区较多、老破小较少的标的,然后专门挑选那少量的老破小!

老破小自然预算有限,相对容易承担。然后在学校边上租一套满足自主需求的大房子。即用投住分离,实现较低预算+优质学区+自主需求这个“不可能三角”。

▲华南师范大学附属荔湾小学

对于选择D类(新区改善次新的新建小学):

在新区配建小学,几乎都会同时配建初中,目前大多数情况是直接配建九年制直升的小学+初中,这样对政府来说省心省力,投入效率高。但我们要警惕上文提到九年制直升学校变得不能直升的可能性。

直升变成不能直升,是由于适龄学童迅速增长,初中难以全部满足。也就是反过来,若选择在新区住宅未大量入住,在新建小学建校的前几届入学就读,那将极大概率到时候能直升对口初中。比如上文提到今年广钢新城北区的孩子,南区基本未入住情况下则大家全都能上省实和华师附小,人数有限的这一届的孩子以后也是基本能确定直升对口的省实初中。

小结:策略一:注重当下的确定性,兼顾未来。优选老区中牛小+对应初中平均水平高+渣初中少或抽中概率低的组合,并筛选出这类小学周边仅有少量老破小中的老破小择机买入,通过投住分离实现预算可控前提下满足自主需求。

策略二:重点关注未来的成长性,押宝不断成长的未来牛校。关注新区中新建九年一贯制小学+初中,争取在新区配套住宅入住较少的时间段入读新建小学,享受九年直升的确定性红利。

在教育政策不断更新变化的当下,大家对于学位房的关注,可以理解!但选择学位房,有很多门道。幼升小、小升初的家长们,需要认真研究升学政策以及购房政策,在了解政策的大前提下,再做决定,方位上策。笔者用了两篇文章的篇幅,初步探讨了摇号新政背景下,单独考虑幼升小与同时考虑幼升小、小升初两种情景下的学区房选择的原则及总体策略。但没有执行方法的原则探讨只是空谈,学区房系列第三篇将探讨具体执行层面的注意事项及方法论,敬请关注。

  • 来源:O妈

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